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多城二轮集中土拍冷淡收场,九月溢价率再创新低

原创 发布:2021/10/11 10:13:32 来源: 8 阅读

2021 年 9 月,重点城市集中拍地潮来临,本月共有 12 个城市完成了二轮集中土拍,土地成交量价也因此得以环比上涨。不过,本月市场热度却较上月明显下滑,溢价率、流拍率等热度指标表现均不佳,其中溢价率更是降至 4.2% 的低位,是 2021 年以来首次降至 5% 以下。

市场热度的下滑主要和本月成交主力集中土拍的重点城市二轮集中土拍热度下降有关。在供地新规的影响下,房企拍地积极性受挫,多城二轮集中土拍遇冷,最终地块多以底价成交,成交溢价率也基本在 5% 以下,重庆、青岛、济南等城市的溢价率甚至仅在 1% 左右。

1,市场走势

无锡开启第三轮集中供地

12 城集中土拍拉动地市成交量价齐涨

供应方面。重点集中供地潮仍在持续,上海、长沙、无锡等城市分别发布了第二批和第三批集中供地信息,同时西安、常州、金华等城市也公布了下一轮集中出让地块,因此 9 月份土地市场供应量仍处于年内较高水平。据 CRIC 统计数据显示,全国土地市场经营性土地供应总建筑面积 24772 万平方米,环比下降 5%,但同比降幅仍超过了三成。

成交方面。由于共有 12 个城市在本月完成了第二轮集中土拍,成交规模得以环比上涨。据 CRIC 统计数据显示,全国土地市场经营性用地成交建筑面积较上月微增至 12627 万平方米,环比微涨 7%。各能级城市方面,在重点城市集中拍地影响下,一二线城市的成交规模均较上月大幅上涨,成交面积分别为 675 万平方米和 4688 万平方米;三四线城市受供应量持续低位及供地节奏调整的影响下,成交规模环比大幅下降,总成交建筑面积仅有 7264 万平方米,环比降幅高达 32%。

价格方面。在集中拍地潮之下、多宗优质宅地入市成交影响,9 月份平均楼板价较上月大幅回涨,平均地价为 4471 元 / 平方米,同环比涨幅均在八成以上。各能级城市本月成交地价也全线上涨,其中一二线城市的平均地价同环比涨幅均在三成以上,平均楼板价分别为 15728 元 / 平方米和 6180 元 / 平方米;受城市成交结构改变,三四线城市平均地价也得以较上月微涨了 2%,平均楼板价为 2322 元 / 平方米,同比也有近三成的涨幅。


2,市场热度


供地新规下溢价率再创新低

土地流拍现象进一步加剧

市场热度方面。本月溢价率较上月进一步走低,环比减少 3.9 个百分点,降至 4.2%,再创下 2020 年以来的最低值。溢价率再度走低主要是由于供地规则升级的影响下本月集中拍地的重点城市二轮土拍热度明显下滑,除深圳、福州外,其余城市二轮成交地块的平均溢价率基本均在 6% 以下,较首轮大幅降低。

各能级城市的溢价率水平也均维持在 10% 以下。具体来看,受深圳多幅地块封顶成交影响,一线城市的溢价率较上月有所回升,但由于广州有多宗地底价成交,平均溢价率并未能大幅上涨,仅为 5.3%;在土拍规则升级、土地出让条件提升的影响下,本月集中土拍的二线城市溢价率多在 5% 以下,因而二线城市整体溢价率也仅有 2.7%,较上月进一步下降;在供给侧调控持续升级的影响下,三四线城市的溢价率亦进一步走低,本月平均溢价率再度下滑至 6.2% 的低位,常州、扬州等新一轮集中土拍成交溢价率均不及前一轮。


土地流拍方面。受房地产行业资金监管高度收紧、企业现金流压力倍增的影响,近月来房企拿地积极性明显降低,9 月重点城市二轮集中土拍中也多是央企、地方国企托底,民营房企参与度较弱。在此影响下,土地流拍现象也明显加剧。以重点监测城市来看,本月土地流拍率飙升至 27%,甚至高于受疫情影响最大的 2020 年 2 月,创下近两年新高。流拍地块主要来自于二轮集中土拍的城市,包括广州、沈阳、重庆、济南、天津等均有多幅地块遭遇流拍或临时撤牌,这些城市二轮集中出让的流拍率均在 30% 以上,较首轮大幅升高。



3,重点地块


地块竞拍热度进一步分化

国企成为二轮土拍拿地主力

9 月,重点城市二轮集中土拍基本均采取了新的出让规则,并加强了对竞拍房企的资格审查,强调房企购地需利用自有资金。在此影响下,二轮集中土拍热度明显下滑,底价成交和临时撤牌成为大部分城市二轮土拍的主旋律。同时,央企、国企也成为重点城市二轮集中土拍的拿地主力,如广州、深圳、成都等城市国企竞得地块可占八成以上。


不过,优质地块的竞拍热度仍然存在,房企增加优质土储的意愿仍然强烈。以单价前 10 地块来看,10 幅土地中有 7 幅触及最高限价成交。结合这些地块成交地价和其商品住宅限价或周边新房售价可以发现,这些地块利润空间均十分充裕,如南京入榜 4 宗地房地差均可达 1 万元 / 平方米以上,因此最终均摇号成交。



总结


2021 年 9 月,12 个重点城市集中供地扎堆入市,但受三四线城市规模减少的影响,本月土地市场成交规模环比仅出现小幅上涨。市场热度方面,由于房企融资难度较大、重点城市地价管控趋严,多城集中土拍热度急剧降温,致溢价率也较上月进一步走低,重点城市流拍率也大幅走高。

接下来,为避免流拍率持续走高,部分城市新一轮公告中或有所调整。这一方面是在基金性收入的压力下,部分城市需要保证年度供地计划的完成率;另一方面也有市场维稳,保证中期住房供给稳定,满足合理自住需求平稳释放的需要。不过,在持续高压的资金管控和 " 稳地价 " 调控下,预计接下来重点城市的土拍热度仍将维持低位。在四季度的第三轮集中供地中,资金实力较强的房企依然有望迎来更多值得关注的拿地机会。


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